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什么是房地产调研?如何进行?市场调研的基本概念

日期: 2019-03-03
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房地产市场调研的概念和基本定义

房地产市场调研,是根据调研目的,运用科学方法,对房地产市场的相关信息进行搜集、整理和分析,进而对房地产市场进行研判,针对所计划解决的问题而进行的活动,为相关决策提供依据。

调研应该运用科学的方法去获取和处理信息,还应对所获取的信息进行筛选、分析去伪存真,力求真实反映市场状况,通过调研准确认知房地产的某些特征,把握市场规律,最后进行客观分析和总结。

房地产市场调研的几个特点

第一个特点,系统性。

市场调研是一项系统性的工作,主要表现在:

各方面协调配合的市场调研组织

内在逻辑联系比较清晰的调研过程

范围广、涉及面多的市场调研内容

缜密的调研信息处理方法和总结编写

第二个特点,连续性。

房地产市场处于动态变化中,要及时、准确地获取市场信息,市场调研活动就要有连续性。

第三个特点,跟踪性。

要对某些特定的市场信息进行持续的观察和记录,进而了解市场表现特点。

第四个特点,目的性。

任何一个有组织的市场调研活动,都要有明确的调研目的。

第五个特点,客观性。

房地产市场发展的变化,是一种客观的存在,就要求克服主观对市场的影响,在编制市场调研报告时,充分运用客观信息,对市场进行分析和判断,对报告中带有结论性的论点和建议,应有充分的论据加以论证和说明。

房地产市场调研的功能

最直接的是为相关决策提供依据,成功的市场调研通常具有下列功能:

第一个是市场描述性。通过搜集、整理和分析信息,围绕目的解决问题,描述市场供求、价格、竞争等有关情况,及时了解和掌握动态,为决策者奠定基础信息。

第二个是市场诊断功能。这是指对获取的信息进行研判、解读和分析比较,对市场的现状、存在问题作出判断和解析,对下一步的经营管理提出针对性的策略和应对措施,为对企业进行市场跟踪和监控提供参考。

第三个是市场预测功能。指在对获取的信息进行分析、研判后,对市场的发展作出预测。预测功能不仅可以帮助企业对未来做出正确的判断以减少风险,而且还可以帮助企业把握未来市场变化,有效进行企业的投资组合,增强市场竞争力。

房地产市场调研的原则

第一个,真实性和可靠性。

房地产调研所提供的信息,只有真实反映市场状况,才能为决策者提供客观可靠的依据,这也是最基本的,最重要的要求。

第二个,全面性和关联性。

市场现象不是孤立的,房地产市场状况会随着时间条件的变化而发生变化,这就要求在调研中坚持全面性,同时对市场系统及各系统要素之间的变化和联系作全面的调查分析,不能以偏概全、以点带面。所以,全面性是对房地产市场正确认识和科学预测的要求。

第三个,实效性和经济性。

房地产市场处于动态变化中,只有及时、准确的掌握信息,并不断更新,才能为决策者提供有效的依据。这就要求调研中及时抓住和捕捉与调研目的相关的信息,并对这些信息进行及时的分析和反馈。

房地产市场调研的程序

在实际操作中,房地产市场调研大致可以分为准备阶段、信息收集阶段、研究阶段和总结阶段,四个环节。

房地产市场调研的准备阶段

也称为前期工作阶段,其主要内容包括设计市场调研方案和组建市场调研人员队伍。准备阶段在市场调研中很重要,是整个调研的工作起点,又是对整个调研工作决策设计和筹划是否取得成功的关键,这个阶段主要有两个工作:

第一个,设计市场调研方案。

科学的调研方案是保证成功的关键。方案是调研工作中的行动纲领。一个合格的调研方案,应包括以下内:

明确确定调研目的和任务。调研目的是指本次要解决的问题及为什么要调研,即要求调研的成果有什么作用?调研的任务是指要实现什么样的信息才能满足调研要求。

确定调研对象和调查单位。也就是知道向谁调查?具体能获取哪些资料?调研对象是指根据调研目的任务确定的调研范围以及所调查的总体,它是由某些性质上相同的许多调查单位所组成的。调查单位是指所要调查的社会经济现象,总体中的个体。

确定调研项目。对于项目是指对调研单位需要调研的主要内容,确定调研项目就是要明确向被调查者了解什么问题。

设计调查报告。设计调查表和问卷,可以作为书面调查的记录工具,也可以作为口头询问的底稿。

确定调研的空间和时间。调研的空间是指地域范围和调查地点,时间指调研所属的起始时间和调研的时间点,也是指市场调研工作的调研期限及市场调研工作开始时间或结束时间以及进度安排。

确定调研方式和方法。主要涉及数据资料的处理,方式有普查、重点调查、典型调查和抽样调查等。具体调研方法有文案调研法、访问法、观察法和实验法。在实践中,采用什么样的方法没有固定和统一的模式,取决于调研的对象和任务。

确定信息整理和分析方法。由于房地产市场调研涉及大量信息的收集,尤其是对第一手原始资料,通常这些信息分散且不够系统,需要对原始资料进行加工,使其系统化和条理化。

确定提交报告的方式。是指市场调研报告的形式和结构、内容、附表等。

制定调研的组织计划。是指市场调研中的人力资源配置,包括领导机构以及培训课题负责等等。

确定调研的预算。一般进行调研时都要费用,可以预测费用,合理安排。

完善市场调研报告的编写。内容确定后可以编写市场调研计划书。

第二个,组建市场调研人员的队伍。

市场调研人员的队伍是做好调研工作的保证。一般来说,人员应该具备较敏锐的市场观察力、较好的学习能力、较强的综合分析能力和较好的人际沟通能力。

市场调研的信息收集阶段

这个阶段是市场调研中最为关键的阶段,直接影响调研工作的进度和质量,其主要任务是采用各种调研方法,按照调研方案的要求,收集需要的各种相关信息,在实际市场调研工作中,通常的做法是在正式开始收集信息之前,根据任务先列出需要收集的信息清单,再根据信息清单逐项收集。

收集的资料有一手资料和二手资料。

一手资料,是指调研人员根据任务的需要,通过在市场实地调查获取的资料。具有直接、具体、零碎的特点。

二手资料,也成为次级资料,是相对于原始资料而言的。指以前收集好的,而且通常已经使用过的资料,如科研机构或咨询机构提供的报告以及企业内部、外部月报、半年报、年报、经济分析资料等等。

房地产市场调研的研究阶段

这一阶段要将所收集的各种信息进行归纳和分析,使之成为能够反映市场经济活动本质特征和适合决策者需要的信息,是信息的深加工和形成分析结论的前提,它的主要任务是对收集的信息进行去伪存真,由此及彼,由表及里的鉴别、整理和分析。

信息鉴别是对收集的信息进行全面审核,通过对信息的编辑把零碎的、杂乱的、分散的信息进行筛选、比较和审核,剔除不正确的,保证信息的真实准确和完整性。

整理后,对信息进行加工。一般是分组分类法,按照对于问题的需要和市场现象的本质进行分类,按照结果揭示市场现象的发展规模水平,总体结构比例关系以及发展速度和趋势等。

房地产市场调研的总结阶段

这个阶段的主要任务是撰写调查报告,总结市场调研工作和评估调查结果。

市场调查报告是市场调查过程中的集中体现,也是对市场调研工作的直接总结,在编写时要指出调研的目的、调研对象、调研信息处理方法、通过调研得出的结论、提出的建议等。

在总结阶段,还要对市场调研工作的经验教训进行总结,尤其是对市场中所遇到的问题和障碍要进行认真的分析,找出原因,为以后的工作积累经验。


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